樓市調(diào)查-直擊青島樓市旺市中的“滯銷盤” 2013-05-26
對于島城樓市而言，2013，絕對是“不同凡響”的一年。國五條新政、青島細(xì)則，以及瘋狂的3月和并不遜色的4月，今年3月，新國五條的“雷聲”響徹整個(gè)樓市。地方細(xì)則出臺前的恐慌性購房使3月的島城樓市異�；鸨�，一時(shí)間，售樓處人氣滿滿，“日光盤”字眼頻頻現(xiàn)諸報(bào)端。進(jìn)入4月份，雖然地方細(xì)則“雨點(diǎn)小”，樓市有所降溫，但與去年同期相比，仍然不負(fù)“銀四”之名，銷售同樣可觀。
而這其中，青島多個(gè)樓盤的表現(xiàn)也是可圈可點(diǎn)，儼然一片喧鬧景象，進(jìn)入三月以來，藍(lán)山灣3月中旬開盤當(dāng)天勁銷9成；李滄萬達(dá)廣場、卓越蔚藍(lán)海岸(小區(qū)網(wǎng) 論壇)開盤當(dāng)天創(chuàng)日光神話；頤和廣場4月中旬開盤千人搶房；甚至連別墅項(xiàng)目中置少海灣在5月初開盤也創(chuàng)下了兩小時(shí)去化9成的好成績……
如此火熱的背后，掩埋的是剛需購房者對于新政調(diào)控的一陣陣信心。甚至，“搶房”這一現(xiàn)象壓根就讓購房者忘了“新政”一說。“不是剛開盤么，房子怎么就沒有了？”屢屢有剛需在迫切而又未買到房子后有此一問！愈是買不到，便愈想買；價(jià)格再高，也怕再“漲”，購房者的恐漲心理由來已久！ 不過，東邊日出，亦不妨“西邊雨”。熱銷亦不能意味著市場整體看好，在“快跑熱銷”的背后，青島樓市還有一大批“滯銷盤”！（特別說明：以下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)皆來自青島市網(wǎng)上房地產(chǎn)，統(tǒng)計(jì)對象主要為推盤時(shí)間較長但目前市場上仍在售的樓盤） 市場真相：你只看到某些樓盤火了卻看不到其他樓盤的憂傷 對于彼彼熱銷的樓盤，我們自然不能完全將其解讀為“恐慌性購房心理”的集中式爆發(fā)，畢竟對于動(dòng)輒百萬的購房行為，購房者自然會(huì)慎之又慎，熱銷的產(chǎn)品自有其惹眼的賣點(diǎn)與優(yōu)勢，不少剛需也有其迫切的買房動(dòng)機(jī)。不過，這也并不意味著青島樓市已經(jīng)陷入了“漲價(jià)”洪潮之中。購房者仍需理性看待市場，理性滿足需求。
1、區(qū)域內(nèi)定價(jià)過高 區(qū)域不夠成熟 代表項(xiàng)目：城投瑞海景園 開盤時(shí)間：2011年11月1日 推盤套數(shù)：515套 成交套數(shù)：0套
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，城投瑞海景園開盤一年半，卻一套也未賣出，難逃滯銷的命運(yùn)。 據(jù)了解，城投瑞海景園目前均價(jià)12000元/㎡，而周邊的海信湖島世家、頤和廣場和和盈秀花園等項(xiàng)目目前均價(jià)都在10500元/㎡，同樣的地段價(jià)格卻更要高出1500元/㎡，加之項(xiàng)目所在歡樂濱海城片區(qū)配套不完善，而整個(gè)濱海新區(qū)本身面向的主要客戶群為剛需，生活配套等的不完善自然限制了部分購房人群，因此銷售情況不容樂觀。
2、產(chǎn)品有硬傷，開發(fā)企業(yè)實(shí)力有限 代表項(xiàng)目：桓竹苑 開盤時(shí)間：2013年4月17日 推盤套數(shù)：300套 成交套數(shù)：80套
桓竹苑位于市北區(qū)核心，一直是市北的稀缺多層項(xiàng)目，但是，項(xiàng)目拿地之后，就等了很長時(shí)間才開工，且公司一再被傳資金鏈不足，購房者也擔(dān)憂桓竹苑會(huì)成為爛尾，前段時(shí)間，更有消息稱因缺乏資金而停工，因此一直銷售情況不佳。 另外，據(jù)網(wǎng)友在論壇里透露，桓竹苑所拿土地前身為烈士陵園，且離寺廟比較近，因此，不少相信風(fēng)水的購房者自然會(huì)有所規(guī)避。
3、推盤節(jié)奏緩慢，市場關(guān)注度不高 代表項(xiàng)目：恩馬雙城匯 開盤時(shí)間：2011年5月19日 推盤套數(shù)：280套 成交套數(shù)：118套
項(xiàng)目開盤兩年，去化率僅僅42%，滯銷已經(jīng)是不爭的事實(shí)。高價(jià)位、低人氣、少配套、無營銷是導(dǎo)致其滯銷的主要原因。 據(jù)了解，恩馬雙城匯之前均價(jià)9000元/㎡，優(yōu)惠后仍在7500元/㎡--8000元/㎡之間，與周邊競品沒有明顯優(yōu)勢，注重價(jià)格的剛需客戶很難考慮該項(xiàng)目，而對于改善族而言，安子片區(qū)目前配套仍不完善。另外，今年項(xiàng)目在市場上幾乎沒有什么聲音，默默無聞的“性格”甚至?xí)尣簧儋彿空叩黢R雙城匯的身影。
4、投資類產(chǎn)品，非市場主流 代表項(xiàng)目：蘇寧電器廣場 開盤時(shí)間：2011年9月29 推盤套數(shù)：504 成交套數(shù)：343
蘇寧電器廣場開盤近兩年，目前仍未賣完。按理說處于李村京口路的“黃金地段”，加上周邊的商圈配套，蘇寧電器廣場應(yīng)該是“炙手可熱”，但事實(shí)并非如此。 究其原因，首先，嘈雜與臟亂差已經(jīng)成為了京口路周邊的第一印象，加之喧鬧的李村大集，購房者很難選擇這樣的環(huán)境居��；其次，蘇寧電器廣場均價(jià)1.1萬元/㎡，而周邊銷售熱火的中海國際社區(qū)、李滄萬達(dá)廣場等住宅項(xiàng)目日前才“躋身”萬元行列；最重要的一點(diǎn)，素來以投資見長的公寓，依靠的周邊的環(huán)境、投資價(jià)值、升值空間等綜合考量，而蘇寧電器廣場公寓目前在售多為180㎡的大戶型，且戶型設(shè)計(jì)缺明顯，以160㎡的戶型為例，客廳為東向，且并非全明戶型，全明戶型較少；加之周邊競品比較“強(qiáng)悍”，中海國際社區(qū)與李滄萬達(dá)廣場一直保持著規(guī)律的開盤頻率，且一再取得日光等銷售奇跡。
解決滯銷需“追根溯源” 價(jià)格是王道 素有“島城樓市知名學(xué)者”之稱的張百忍表示，由于“滯銷盤”情況各不一樣，所以不能一概而論�！�40%在于拿地，30%在于市場定位，20%在于樓盤推廣，另外10%在于市場機(jī)會(huì)”，張百忍這樣概括滯銷盤的出現(xiàn)原因。 高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)青島公司策劃顧問部總監(jiān)單良認(rèn)為，之所以會(huì)出現(xiàn)“滯銷盤”，一是項(xiàng)目的區(qū)位配套不完善。二是產(chǎn)品的性價(jià)比不高，客戶不認(rèn)可。三是項(xiàng)目本身的戶型、園林景觀以及物業(yè)服務(wù)等不能滿足購房者的要求。另外，中高端、改善型的產(chǎn)品，由于受到市場限購的打擊，也出現(xiàn)了“滯銷盤”。除產(chǎn)品本身外，公司營銷不到位也是樓盤出現(xiàn)滯銷的原因之一。
而青島同策房產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理柴偉斌表示，滯銷盤的出現(xiàn)與產(chǎn)品的特性有關(guān)系。“目前市場上出現(xiàn)的滯銷盤主要有幾種類型：一是受調(diào)控影響，投資預(yù)期降低的旅游度假類產(chǎn)品。二是偏改善型特別是多步改善、面積較大的產(chǎn)品。三是高端、總價(jià)高的產(chǎn)品。此外，過去投資性占主流的區(qū)域，如開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在受到限購政策的影響，也出現(xiàn)了滯銷樓盤�！� 雖然對于滯銷盤的出現(xiàn)原因，不少業(yè)內(nèi)都是仁者見仁，但是，說起解決的途徑，不少業(yè)內(nèi)都表示，“價(jià)格是王道”，海信地產(chǎn)總經(jīng)理矯文清認(rèn)為，想要改變滯銷的局面，最直接有效的方法是降價(jià)，“價(jià)格是王道”，另外，不同的項(xiàng)目也要找出最根本的原因，從根本上解決問題，“要以目標(biāo)為導(dǎo)向”。 無獨(dú)有偶，張百忍也表示，解決滯銷局面，“一是降價(jià)，二是重新進(jìn)行市場定位”。而高策單總表示，首先應(yīng)該明確自身滯銷的原因在哪，對癥下藥。比如說，進(jìn)行銷售總結(jié)、發(fā)布調(diào)查問卷等。 |
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